信息浏览
| 活动时间： | 2007年8月9日 | 活动地点： | 北京·长安俱乐部 |
| 主持人： | 王俊峰 |
暴利时代，开始还是结束？
2005委员会午餐会热议《物权法》对房地产业的影响
8月9日，2005委员会的午餐会现场，一场热烈的讨论正在上演，对于《物权法》对房地产业的影响这一主题，2005委员会理事：王俊峰、赵小鲁、谢丽娜、肖志岳几大律师和搜房控股有限公司董事长兼CEO莫天全、嘉宾北京银泰置业有限公司副总经理朱晓东等房地产业界精英表达着各自不同的观点，其中的一大焦点是《物权法》的颁布实施是房地产业暴利时代的开始还是结束？
赵小鲁学长语出惊人：“《物权法》的颁布实施意味着房地产业暴利时代的结束！”他认为，《物权法》的实施可以进一步规范房地产业，“这里所说的暴利是那种非市场经济因素取得的利益，而不是他正常取得的利益，也可能你这个楼盘赚的钱非常多，但是只要你符合市场经济的你就不是暴利。”
王俊峰学长主持着午餐会，当他听到赵小鲁学长的一番观点后，幽默地说：“今天来了很多的精英，但是眼睛最亮的，神态最好的就是房地产开发商。对他们来讲好象是暴利时代刚刚开始，全国房价最近涨的这么厉害与《物权法》有无关系？”
他的点评引出了房地产业精英的观点。莫天全学长不认同暴利时代结束的说法，他认为，《物权法》的出台保护百姓利益，也保护开发商利益，可以求得一种平衡方式的发展，对房地产业是有促进作用的。他的观点得到了北京银泰置业有限公司总经理朱晓东的认同，她同样认为，《物权法》有助于房地产业的快速发展。
肖志岳学长说：“《物权法》在海外的影响力是很大的，我看《物权法》一个非常重大的突破是可以允许引进海外流动资产（如在建工程）来做担保，这对地产、对老百姓的生活都有很大的影响。”
尽管与会的学长和嘉宾对某些问题有着不同的观察角度及理解方式，但是一致认为，《物权法》的实施，无疑肯定了私有权利的合法性，这将进一步鼓励百姓拥有私产的想法，也能更加有效地规范房地产市场，减少房地产交易纠纷，必将对房地产业的健康快速发展提供有利的法律保障。
————————
以下为午餐会速记：
《物权法》对房地产业的影响
【主持人】欢迎大家参加由欧美同学会商会2005委员会组织的午餐会，我们今天的题目是《物权法》对中国房地产业的影响。首先我介绍一下今天到场的嘉宾。今天我们是由国内规模最大的律师事务所金杜律师事务所的主席、创办人王俊峰先生做主持人。还有英国史密夫律师事务所资深合伙人肖志岳律师，中原信达知识产权代理有限公司副董事长、常务副总裁谢丽娜女士，还有北京赵小鲁律师事务所首席合伙人赵小鲁律师。还有我们的特邀嘉宾北京银泰置业有限公司副总经理朱晓东女士，还有搜房新房集团北京分公司总经理唐美华。
【王俊峰】各位理事、各位朋友大家下午好。非常感谢各位来参加这个活动，我们今天的活动是一个午餐会，题目是有关《物权法》的。大家都知道经过激烈的争论伴着殷切的期盼，而且经过了8次审议，3月16日十届人大五次会议通过表决，高票通过了《中华人民共和国物权法》。当时的赞同票有2799票，反对票是52票，弃权票是37票，应该是绝对的高票通过《物权法》。为什么《物权法》有那么多的争议？因为大家都知道《物权法》涉及到国家法律体系最根本的部分。我们通常说《物权法》跟《合同法》是国家经济法律体系最大的两个支柱。
【王俊峰】还有人们关心的是《物权法》涉及到了国家的经济体制和老百姓最根本的问题。我个人认为《物权法》是有深层面的政治意义，将对我国未来的社会发展产生重大的影响，可以说是步向现代民主社会起点的基石之一。大家知道一个民主的国家的人权和私有财产不可侵犯，是它的最核心的东西。我们国家经历了这么多年的发展，《物权法》的颁布实施可以说对中国的未来发展应该是有基础性、方向性的一个法。
【王俊峰】《物权法》是涵盖了很多方面的，今天我们在这里讨论《物权法》，肯定只能是比较短的时间是很有意义的一个活动。《物权法》是国家的一个基本的财产法，我们国家《物权法》的特点，我觉得首先应该是总结和巩固了改革开放以来的市场经济的建设成果。同时在立法的过程当中，参考和借鉴了外国的立法经验，当然更注重我们国家的国情和社情方面，这个法律对健全我们国家的法制有很大的作用。今天的时间很紧，在座的各位嘉宾有很多大律师，在座的精英人士也很关心这个法律，也有很多的研究，而且《物权法》是关系到老百姓生活的，所以大家可以踊跃发言，可以就有关《物权法》进行讨论。在座的专家和律师都可以给大家解答，我们也可以互相的探讨。谢谢大家！
【赵小鲁】其实咱们这个是午餐会应该是互相聊天的。我受俊峰的启发 先说两句抛砖引玉，因为大家在一起的机会难得。我本人是长期从事房地产的事，《物权法》的颁布对我们房地产的影响也比较大。最近我页浏览了一些网站的观点，同时跟很多房地产业的朋友跟很多业主朋友也做了很多的沟通。我想来参加这个会一方面是多听取大家的信息，丰富自己的信息来源，另一方面也想说说自己的观点。我在收集和筛选信息的过程中，我发现了这么一个感觉，就是我是一个长期从事房地产法律事务的一个律师。对《物权法》对房地产业的影响，在这个问题上我觉得我的观点和很多人不太一样，所以我先说一下我的观点。
【赵小鲁】我先说一下律师的视角，他是代表律师的视野，第二个是他代表委托人的利益，第三个是不同的律师代表不同的委托人，第四个是在当今社会经济结构中，实际上一个全局的观点，他要靠各方不同的利益主体博弈过程中逐渐形成观点。这一点恰恰是我们律师职业容易形成独特视角的一个地方。现在的《物权法》我觉得对于我们房地产业的发展，我说一点不同的观点，我估计咱们在座的是房地产商居多。但是我说句心里话，《物权法》最大的受益者是普通老百姓，这是我最深切的感受。《物权法》对房地产业的发展我觉得表现在五个特征上。
【赵小鲁】第一个特征不是说《物权法》的颁布，比如说刚才俊峰讲了，它实际上确立了私有财产不可侵犯这样的一个原则，但是我们的法律里面不是这样表述的。实际上我觉得《物权法》的颁布，不仅是保护了开发商的权益、保护了业主的权益，更主要的是它对房地产业的发展起到了规范化的影响。
【赵小鲁】第二点我可能要说一句令我们很多房地产开发商朋友们，不一定非常喜欢听的一句话。就是我感觉《物权法》的颁布，标志着我国房地产业暴利时代的结束。
【赵小鲁】第三个就是从房地产的发展来看，我自己有一个观点。为什么政府出台了多项政策，用意仅仅体现在要压抑房价。为什么我们的房价屡次压抑而屡升不止，其实幕後有一只我们看不见的手，就是市场经济规律在起作用。房价是有很多因素的，如果我们仅仅从市场经济规律的角度，用经济的杠杆来干预房地产市场的房价，这个房价是不可能压下去的。第二个是市场经济的规律是供求关系的规律，只要我们总体的供求关系不变，房价的上涨是不可避免的。但是政府要考虑使我们有限的土地资源、有限的房屋要让更多社会大部分的成员共同享有，只有一个好的办法就是定向调节、强化行政干预。第三个特点就是政府行政干预和定向，在今后的房地产市场中会成为一个主要的趋势。
【赵小鲁】第四个是《物权法》老百姓是主要的受益人，《物权法》对房地产业影响的21个问题，主要是法律问题。我看了一下实际上这些问题不仅仅对于开发商有好处，对于老百姓也有好处，但是真正最主要的受益人是老百姓。
【赵小鲁】第五个就是我们知道现在中央对于目前大量存在的违规占地和小产权项目正在清理整顿，而且正在研究解决办法，《物权法》的颁布对于正确的解决目前存在，或者是历史上形成的违规占地项目和小产权项目的合理解决，将会提供一个非常重要的法律依据，和从法理上给予解决问题总体思路一个重要的思维基础。
【赵小鲁】我先说这么几点，大家有什么问题可以提，我很乐意回答大家的问题。
【王俊峰】谢谢小鲁。今天来了很多的精英，但是眼睛最亮的，神态最好的就是房地产开发商。对他们来讲好象是暴利时代刚刚开始，全国房价最近涨的这么厉害跟我们的《物权法》也有关系。我们《物权法》有一个特点，特别规定了住宅用地是70年，而且是自动顺延的，也没有现在交费的一说。非住宅用地使用期到了要按照规定办理手续，所以老百姓买房子不踏实，所以房子涨是有道理的。下面请肖志岳大律师给我们讲一下他的想法。
【肖志岳】我是一个海外律师，第二个我是做证券市场的律师，所以我对《物权法》不是很了解的。我先说一下《物权法》在海外的影响力是很大的，如果大家仔细的看一下国家的《宪法》、《民法通则》，都老早都涉及到有关的私有财产的事。你如果仔细看的话那个时候的私人财产可能是涉及到家里的电视机这些生产资料，这个《物权法》是专门讲到了生产资料这一块。下面我说一下我自己对《物权法》的一些看法。比如说一些担保物，以前国内要求必须有成形的东西才可以。现在《物权法》有一个非常重大的突破，是引进了海外的一些流动的资产来做担保，就是使用一些非常不确定的东西来做担保。比如说可以用在建工程做担保，这个对地产、对老百姓的生活都有很大的影响。
【肖志岳】还有一个重大的突破，是确立了一些登记制度，这个我看还要做很多工作，因为你要做担保没有担保是没有依据的，登记的落实可能影响会很大的。这个以后可能会争议比较多的，我先简单讲到这里。
【提问】我是有问题要提，如果这个楼房没到70年就坍塌了，这个责任应该由谁来负？这个怎么来保证房者的利益，业主的利益。第二个想请教一下，如果是婚前财产是归男方或者女方，因为中国人不公证财产，如果结婚之后离婚了这个财产应该怎么划归？
【王俊峰】你这两个问题第一个问题请朱晓东朱总来回答。
【朱晓东】这个问题对我们太突然了，我们从来没有想过盖一个楼不到70年就倒了。我们新盖的楼是北京的新地标，我们肯定会建一个质量、品质非常好的楼。从律师的角度还是请小鲁律师来回答这个问题比较好一些。
【赵小鲁】刚才那位小姐提了两个问题，第一个问题土地使用权规定70年，到期还可以续的。严格说从《物权法》角度讲这两个是有关系的，第一个《物权法》对土地的使用权是有一个保护。还有一个是《物权法》对这个的影响不能孤立的看《物权法》这个法典，实际上《物权法》后面有好几十个单行的法规。实际上《物权法》和《合同法》是调整我们经济关系的两个法规。实际上《物权法》是靠《合同法》加以救济的，也就是说当我们产品质量不合格的时候，可以通过我们的买卖合同加以保障，应该是没有问题的。同时我也建议房屋的购买者，因为你的土地使用权70年现在是得到保证了，而且甚至不止70年，对于一些西方国家100年、200年就延续下去了。因此他房屋质量的保修，甚至是质量，以及出现问题以后的索赔，要注意到跟土地使用的年限一致。
【赵小鲁】第二个你刚才说夫妻俩的财产怎么界定，这涉及到《物权法》的另外一个概念。这次《物权法》有一个登记制度，对不动产是以登记作为确定产权的依据。就是你在没有登记以前你不能说这个物权是你的，婚姻财产是指夫妻关系存续期间得到的各种财产。只要这个房屋登记的日期在你结婚的前一天就不是夫妻的共同财产，无须公证，你结婚以后再去登记的就是夫妻共同财产。
【主持人】下面我再介绍一位来宾，就是搜房控股有限公司董事长兼CEO莫天全先生。
【提问】刚才几个大律师讲到了《物权法》的影响，一个是对房地产暴利时代的终结，还有现在房价快速的上涨是跟《物权法》有问题。第二个是搜房网现在对这个有很多的争论，我们BBS有很多的编辑有问题。一个房价跟《物权法》是不是有关系？《物权法》的颁布对暴利的时代是不是终结？我想问一下来自搜房的莫总。
【莫天全】刚才大律师谈到一点，在市场经济之下我们房价都应该是由市场来决定的，极少受到人为因素的影响。但是《物权法》出来以后对整个房价的影响有多大？我觉得对购房者来说是一个福音，但是我不认为这是对开发商暴利终结的一个说法。因为《物权法》并不仅仅是针对开发商的，是对老百姓最基本权力的一种肯定、一种保护。开发商只是老百姓生活中的一部分，我觉得从这个意义上面来说，《物权法》的出台也许对老百姓是保护，也许对开发商也是一种福音，也可能是一种平衡方式的发展。
【莫天全】第二个目前大家讨论的比较多的，就是房价的这种快速上扬。其实咱们现在抛开国内或者北京的房价不说，从全球的经济来看这几年无论是北美、欧美、欧洲都在涨，我觉得这是一个市场经济的影响，而不是国内的因素在影响。因为中国经济现在已经融入到整个世界经济当中了，中国房价的上涨肯定也和世界房价的上涨有关，这是我的看法。
【提问】作为地标的北京银泰中心，其酒店服务式公寓受到了市场的追捧，那么再问一下朱总，《物权法》的出台对此类高端地产项目有无影响？
【朱晓东】作为利润来说都有一个成本和一个销售价格，这才能产生利润。作为《物权法》和利润的关系来说，我觉得未来《物权法》对私有的财产有一个非常明显的界定以后，也许对我们房地产开发商将来土地的征用、拆迁等等应该会增加一些成本。从销售市场的价格来说，我想要根据当时市场的需求量有很多的因素来制约我们这个产品在市场的定位是什么样的价格，我们的销售业绩能达到什么样的收益。想这是一个很复杂的关系，并不能说《物权法》的出台直接会给开发商带来很大的利益。谢谢。
【赵小鲁】我说开发商的暴利时代应该说已经结束，我坚持这个观点。我说暴利是那种非市场经济因素取得的利益，而不是他正常取得的利益。也可能你这个楼盘赚的钱非常多，但是只要你符合市场经济的你就不是暴利。反过来讲如果你不是根据市场经济规律取得的利益这就是暴利。
【赵小鲁】第二个《物权法》我认为它的颁布提高了大家买房和建房信心。我同意刚才那位先生的说法，实际上物价是市场经济一只看不见的手在左右的，是由供求关系来左右的。政府为什么千方百计想压抑房价而压抑不下去呢？是因为政府如果仅仅依靠经济杠杆来平抑房价是不可能的。有三个理由。第一点土地是稀缺产品，第二点房屋是稀缺产品，第三点北京市的房地产面向的是全国甚至有一部分是海外的客户。因此一个地域的有限的稀缺资源，要供给全国乃至外国很多的消费者，肯定它的趋势永远是供不应求。供不应求的结果自然就是房价不断上扬。第二个我觉得现在政府平抑房价有一个误区，误区就是过分注重经济杠杆，而没有重视行政手段。我们知道上个世纪30年代都很熟悉的罗斯福政府的新政，就是在市场经济条件下运用了行政干预的手段。我们也知道香港在人那么多，地皮那么紧张的情况，能够提供大批的廉租房，也是靠的行政手段干预。但是我们现在要让开发商在好的地段卖出好的价格，另一方面在大量适合老百姓居住的地方要有比较低的房价让老百姓住的起房。在涉及国计民生的稀缺土地资源和房屋资源的状态下，你不定向，你不用行政手段调节是不可能的。
【赵小鲁】如果是定向调节我认为有一部分地段政府是放开的，可以让他卖出天价。但是在适合老百姓居住的地方，你就应该用行政手段来加以平抑房价，如果不是这样的话我们的房价永远平抑不下去。第二个在我说的暴利时代结束的时候，随着房地产行业的规范化，当它规范化以后实际上再想用非市场、非法制的手段来取得利润是不太容易的。比如说我们的《物权法》规定，你在房屋拆迁的时候，你要给被拆迁人足够的补偿。通常我们对被拆迁人的补偿是不足够的。再一个我们北京市的配套法规规定，在三环以外非政府土地储备，在那个地方开发住房保障性住房不能低于24%，这样也就是说有24%的房子基本上是不赚钱的，或者是微利的。此外我们的土地在招标的时候，一律是招拍挂，你想通过非正常的手段拿到土地是不可能的。这也使房地产产业更区域合理化。
【王俊峰】《物权法》最大的作用在于界定物权本身，同时是减少纠纷，使纠纷按照一个非常清晰的法律关系来做。大家知道《物权法》主要是回答三个问题，一个问题是物是谁的？就是谈物权的归属。第二个是说物权所有人的权力如何？相对应有权力是有义务的，就是他人对合法的物权有什么样的义务？第三个讲的是如何对物权进行保护，也就是说如果侵权了应该承担什么样的责任。同时应该从哪些角度理解《物权法》呢？我个人认为是有两个方面。
【王俊峰】一方面《物权法》是我国现在具有中国特色社会主义法律体制下的一种表现，反映了我国经济法律的现状。还有一个是《物权法》它鼓励和尊重人们对财产的进取心。从这一点讲，《物权法》的颁布对房价的增长是有道理的。从这种法律的价值取向来看，它是一种鼓励和尊重老百姓和任何一个社会上的人对财产的进取心。所以这是我的一点理解。
【提问】刚才您说二环以内的房子就让它涨去，四环、五环来建经济适用房来保障。但是我想问一下在市场和保障之间，市场是自由流动的，现在有很多经济适用房走入市场，最终这种房价还会到一个平台上，您觉得如何实现您这种设想？
【赵小鲁】我刚才说这个事是从一个律师专业的角度来说的，但是我的基本思路就是热地要高价卖，就是地段好的一定要卖出高价。我们现在是打压高价，因为我们认为高价可以带动整个房地产市场价格上扬。我们为什么对那些应该给老百姓住的房子，任由市场来调节呢，我们完全可以用行政手段来平抑，就是给老百姓住的房子你必须要让老百姓住的起。给有钱人住的房子你就是要贵，你没有必要去管它。第二个是经济适用房，经济适用房是一个非常好的概念。我们都知道经济适用房已经不经济了，以后推出了比如说社会保障性住房，带一点经济适用房的性质，是不是能够实现它的属性，我们只能拭目以待。所以我的基本想法就是政府要定向调节，对该调节的要用行政手段强化，对不该调节的就要放开。
【提问】前两天有一个专家提出了一个观点很多网友都批评，他说现在中国房价的增长速度赶不上大家收入增长的速度，所以从这个观点上来说，房价还是有增长空间的。这个您怎么看？
【莫天全】我是从两个方面来感受《物权法》的。一个方面我觉得对房地产的促进是非常有用的，是非常基本的一部法律，就是保障我们买的也好、卖的也好，它的法律归属在什么地方。从基础来说对房地产的长期发展，我觉得对于推动房地产业健康有序的发展是非常及时的。所以从宏观层面来看我是这么看《物权法》的。
【莫天全】从微观层面来看，到底《物权法》的颁布对我们有没有什么直接的影响？最直接的就是房价，这个《物权法》的颁布对房价是高还是低？我觉得这个方面刚才我们的律师也说过了，从一个方面来说大家更实在了，拥有的物业也是自己的，这个应该是促进了大家买房子的欲望，或者是拥有物业的欲望。从这个层面来说我们的需求是增加了，那房价应该是有上涨的推动力。从另外一个层面来说，就是这种情况给我们拥有物业的人更多的权力，也有了保护我们自己物业的权力，到底怎么把它用到最合适的层面去。我们用过了头，可能会对我们房地产开发有一定的影响，导致他不能及时地开发。从这个层面里说，这个《物权法》我们如果只是从一个方面来看它保护物权这个方面，如果把握不好的话有可能会走向一个极端，就是有可能让房地产开发有问题，对整个社会的和谐有影响。
【莫天全】另一方面我们也详细研究了一下，就是《物权法》给我们物权拥有者很大的保护权力。同时我们拥有这套物业的人的权力在哪，我们现在没有这种物业税，我们有的只是所有人的权力，但是你拥有这个房子是不是还应该有相应的责任在里面。这是我对《物权法》的一些了解。
【莫天全】再回到刚才这位朋友的问题有关房价的问题。房价确实是大家最恼火也是最热的一个话题。因为我本身也是中国房地产业协会产业政策理事，今年中房协要发布今年上半年房地产的走势和趋势，我们很多有关的学者都会到场。基本上要控制住房价的压力还是挺大的，换句话说就是这个房价是在涨的，这的确是一个趋势。但是这个房价涨有些东西就让它涨吧。如果这是市场行为的房价，因为这是市场供需所决定的，这个会让我们中国社会走向更多的市场化，所以我们不能用很多的东西来阻碍这个房价市场决定的结果。我们说房价涨也好、跌也好，政府的宏观调控政策是达到效果也好、没有达到效果也好，我觉得要分开来看这个效果。
【莫天全】在2004年土地宏观调控刚刚出来的时候，我们就做了一个走势分析的报告。当初就提出来一个要明确我们的调控，或者我们政策的目标到底是什么？我们是想控制我们的房价，还是控制我们的投资过热？实际上2004年的政策出来，就是控制投资供给。如果当时的目标是控制投资过热的话，我觉得目标是达到了。如果说目标是控制房价，那恰恰相反是导致了房价的上升。因为我们一旦把房地产业放到国民经济里面去以后，房地产业在国民经济里面到底有多重这就很难说了。实际上大家对我们国民经济最头疼的还不是房地产，我们最头疼的是我们的外汇，我们的顺差。所以房地产如果放到宏观层面里面来看的话，它的增长程度有多大？实际上想让房地产降价是很简单的，你就把贷款给控制一下就可以了，这太简单了。我们如果仅仅从房价来考虑有可能是挺方便的，一下就做到了，但是促进内需是国民经济很大的一个方向。你国民经济如果增长没有了，你别说没有增长，只怕我们现在下降到5%、6%，我们国民经济也承受不了。我们的政策从宏观层面来看，就是要注意一下我们到底在什么位置？
