莫天全（搜房控股有限公司董事长兼CEO、中国欧美同学会商会2005委员会理事）：今天我们利用这个时间,借着“国六条”出台这个机会，讨论一下宏观调控话题。我想从两个主要方面来探讨这个问题，一个是宏观层面有关政策性、方向性的问题；第二个是“国六条”出来，90平方米的问题，还有征收营业税的问题。这些问题都是值得大家讨论的问题。第三个方面是大家对以后形势的判断和预测。实际上三年前从土地到房地产就已经出台了相当多的措施，企业、专家和消费者都非常非常地关注，有很多不同的意见。但是作为政府，我自己觉得政府还是要做非常有利的事情，就是中国的政府最有效率的。现在规定出台，在座大部分都是搞经济的、搞企业的，这个政策能不能达到我们的目的是我们要非常关注的。首先我请搜房网的北京主编来介绍一下我们最近的一些政策的热点问题。

董宛（搜房网北京主编）：现在最热点的问题是90平方米这个分水岭是否合理，今天我们也在搜房网推出了这个主题的专题。其实现在参与调查的近1万个网友里面，近6成的网友都认为90平方米不是一刀切的做法。   

 莫天全：这个话题最近是很活跃的，不管是网络，还是传统的媒体，尤其是网络，最近新闻的传播功能和论坛功能越来越大，所以对于宏观调控的反映确实很大。今天在座有很多的专家，我自己个人的观点对于这个房地产市场政府是一定要干预的，因为这个是中国的市场，还不是一个非常自由的市场。中国的市场，不管是房地产产业还是别的什么产业，最有效的方法还是政府的干预，而不是市场的调节。我想听听我们在座各位专家的意见。左小蕾女士能不能谈一谈，我也看过您的很多文章。

左小蕾（银河证券首席经济学家、欧美同学会商会2005委员会理事）：我觉得最重要的是房地产这个事情，现在被炒作得都弄不清楚了。实际上有的人开口就讲PK，我问他们什么PK意思，几乎没有人和我解释清楚。其实房地产的讨论和PK一样，就是还没搞清楚房地产是什么东西，就在那里PK。有一个房产会，我很认真地听了，最后终于搞清楚PK是什么东西。我认为大家都在说，有的说房价高了，有的说房价低了，有的说这个政策不应该宏观调控，说了很多问题，最后都不得要领。我听了以后，我自己认为，他们大概在讨论这个问题，其实最重要的问题在于他们就在讨论政策应该向谁倾斜。目前房地产市场大概有四个群体，我觉得跟这四个群体不管在说什么，一定要注意他代表的是什么利益，这一点是非常重要的。

第一个群体就是这些有实际需求的人，他需要租房子，买不起房子的人，这一部分的利益很明显，你的政策就不能够去支持做太多中高档的房子，因为你把价格做上去了以后，把整个平均价格拉起来。所以就买不起房子，所以为了满足我的实际需求，我希望政策向我倾斜。

第二类是有投资需求的，他是买第三套、第四套房子的人，这一部分的人认为房价不能降，房价一定要涨，因为他是投资，他投资需要有收益，只有房价涨了他才有收益，所以他有强烈的投资愿望，希望房价上涨。我希望房价不要跌，而且要有政策支持。

还有一类人是房地产商，我觉得房地产商是商人，他追求利润最大化，这也是天经地义，他当然不希望房地产的价格下降。同时，我也听见他们在说，市场有需求，1.3亿的农民进城，年轻人也要和父母分开住，所以我们房子的需求非常强烈，所以政策应该支持。但这个地方我发现有一个模糊的东西，就是他们从来就没有把这些人的收入水平跟现在房子的价格联系起来，没有考虑这些人是不是买得起房子。也就是说他们强调这个需求为为了供给政策资源向房地产倾斜，是不是真正能够解决这些人的问题？实际上他是用这种方式来表达政策向他需求倾斜的愿望。

    第四类是外资，他们进来一定不是实际需求，一定是要赚钱的。这拨人的钱真的是很多，他进来以后当然希望房价不断地涨，而且希望中高端的房价不断地涨，这样他将来的投资回报就比较高。

所以四类的情况就代表不同的利益。中间有一个实际需求和投资需求的两个概念，甚至可以分为两个不同的市场。实际需求由于都是要结合自己的能力在市场上运作，所以这个需求带来的市场价格应该是均衡价格。但是投资需求不是这样的，投资需求是要赚钱的需求，所以最后制作泡沫的可能性非常大，就是说他的需求旺盛带来的价格不会是市场的均衡价格。因此，这两个需求一定要分清楚，四类人的利益一定要分清楚。

我们怎么样看这个市场，如果单纯地看房价高了、低了，我觉得说不清楚。因为这是两个市场，一个是投资性的市场，严重一点的就是投机性的市场，另外一个是实际需求的市场。所以目前有一些不是很准确的市场数据。老百姓有刚性的需求，这个刚性需求指的是实际需求还是指的是投资需求？投资需求只要资金和其他的资源跟它配套能不断赚钱的话就永远可以倒来倒去。现在我们看房地产，首先房地产市场现在说有这么多的外资进来，所以大家都看好这个市场，所以应该支持它。如果仅仅用外资的进入来判断房地产需求的强盛，或者是用投资需求的方式来看房地产需求的强盛的话，去看房地产前景的话，可能有误判。

　　如果我们放在全球更大的范围里头看的话，这一点是特别要小心的。因为现在全球流动性过剩，比如石油价格上涨，黄金价格上涨，对冲资金造成了各种市场上的投资，以及对冲资金本身的蓬勃发展。我认为全球资金流动性过剩的问题非常严重。钱多了要寻找投资的机会，中国无疑是这个市场中间的一个漩涡中心。中国有很多市场，所以资金会进来。现在日本贷款的利率很低，有很多资金可以从日本市场融资，然后到中国市场上来投资房地产，所以一定是要找机会，包括我们外资积累很高的问题，人民币低估的问题都跟全球流动性过剩有着不可分割的关系。因为对冲资金钱很多，钱势汹汹不光体现在中国市场上，它看好的是全球的投资机会，包括石油、包括黄金，包括其他的股票市场。中东的证券市场去年涨了500％，印度市场涨了100％，所以这是一个全球泛滥的问题。如果把房地产问题放在这样一个大的背景去看的话，我们要对此保持警戒。因为这些钱大量进来的时候还不是那么可怕，但如果大量出去的时候是很可怕的。如果经济出了问题，像这种情况钱是跑得很快的。比如招商引资给了很多优惠的话，将来可能跑得更快。所以我觉得从大的形势看这个问题的话，我觉得对所谓刚性需求、外资看好市场，房地产有发展前景等这些判断都要谨慎。

　　第二个是讲宏观调控政策问题。不是说政府应该干预，我是觉得政府应该是在市场失灵的时候干预市场。现在为什么都把眼睛盯着政府的政策？因为有很重要的原因。第一个政府有很大的资源配置的权利，他掌握了很大的资源，特别是土地、资金这样的资源。第二个原因是现在确实存在着某种市场失灵的现象。政府怎么做？从政府的职能来说，一是是把那些不赚钱、赚钱不多私人不愿意进入的领域管起来；第二个是保护弱势群体的收入。从公平的角度，从资源优化配置的角度，从宏观调控的角度，政府的政策应该向弱势群体倾斜，这个应该是毫无异议的。

这一次宏观调控的目标，我觉得非常重要，第一个目标要定在以民生为主，绝对不应该有其他的东西，比如GDP增长，经济增长都是次要的地位。第二个是把外资投资房地产的热钱不要作为直接投资来管理，要介入一个新的外资管理的规则，这个工作已经在做了。第三个是严格执行政策，地方政府要拿出切实可行的操作方案来，如果没有认真执行这些操作方案，应该问责和惩罚。

    莫天全：谢谢左教授，一下子把房地产的关系分成四种，大家可以继续探讨这个话题。

唐越（e龙网前CEO）：刚才左老师花了很多的时间谈论投资需求，投资需求是由投资回报决定的。房地产投资回报在我们的理解有几块，一个是租金的收益，而是买卖价差，第三块是潜在的人民币，我们当前说这个投资需求是不可持续的话，我不知道有没有人真正做过研究，在不同档次的物业，低档、中档、高档的物业对于投资者的投资回报，特别是对于物业增值不要给予太大希望的话，那么租金回报到底怎么样？说房地产的泡沫不仅仅是在中国，在过去五年中，房地产泡沫在全球都在发展，而且全球的泡沫都在同时发生的。那么同时发生流通性的泡沫什么时候结束谁都不知道。不知道的原因是什么？全球在过去五年中进入低增长和低回报的时候，对于很多普通老百姓，房地产作为惟一可以投资选择。如果有5％的回报，总比2％要好。现在很多投资向房地产转移，我们讲投资需求有可能是不可持续的，但有没有经济分析认为无论如何租金回报是支持的？   

左小蕾：投资需求能不能持续？如果政策资源、资金、投入都向它倾斜的话，为什么不能持续？房地产商要持续，投资者也会投资。由于资源有限，政府掌握了资源以后，能不能用有限的资源去满足那些实际需要很大量的人群，还是去拿这些资源让一些人去赚更多的钱？如果房地产商愿意去发展高档房，那么赚钱的机会确实比较多，但是从政府政策的角度来说，一定不会给他优惠的。你可以去发展，你可以去投资，我们现在谈的是政策，中国房地产能不能持续和政策是否支持有很大的关系。

　　毛大庆（新加坡凯德置地中国控股集团北京地区副总经理）：我也是开发商，而且还是外资的开发商，我讲几个问题。第一房地产的热点问题我同意不能拿它单纯地和国外是泡沫也罢、需求也好做类比。我们先不谈中国的房地产为什么会被弄成这样的一个话题，我在任何国家恐怕都没有看到过这种讨论。这跟中国今天的宏观经济的发展阶段是很有关系的。

土地成为一个商品在交易远远早过房地产的这个商品。这个问题说明什么问题？就是说现在中国房地产发展的节奏、发展的速度包括发展的地区是极度不均衡的。咱们画一张地图，如果用黄颜色、红颜色等判断，可以看到是集中在极小的一部分地区，包括沿海地区和中心的一些城市。中国的土地资源是非常稀缺的一种东西，当这个资源配置形成稀缺资源的时候，那么资本或者说钱，或者说其他什么东西去追逐由于土地资源而产生的商品，我认为是一个非常自然的现象。所以这个东西我觉得是导致这几年以来，就是各地城市房地产迅速过热的一个非常根本的问题。我觉得我们要看看这个问题背后是什么。不管是外资追求也好，小业主买也罢，有人去炒也好，先不要说中国人的投资渠道多么地匮乏，就是说这个资源是否值得被追求？我认为值得被追求，而且有相当长的值得追求的潜在的可能性。这是从土地资源上看的。

    全世界谈论房地产的阵营有两大类：一大类的国家叫做地多人少的国家，一大类的国家叫做地少人多的国家。而恰恰这两类国家形成的房地产开发以及房地产成为商品的系统是完全不一样的。比如新加坡、韩国乃至日本或者香港等等这些国家和地区，它都是属于地少人多的这样一种现象。在地多人少和地少人多的时候形成了单轨和多轨两种不同的市场。而恰恰没有人研究中国的双轨系统。比如新加坡，400万人口分享着一个只有岛上面积500平方公里的土地资源，建国后搞了建设30年，应该说是亚洲国家解决老百姓住房最成功的，这不是哪一个人评价的，这是国际上的评价。新加坡是典型的双轨制操作，政府一定要有它的政策和它的手段，就是说，你必须要把一部分土地资源通过政府的配置把它作为一个政府控制的资源倾斜到那些需要房子而我们定义为那些不能够到流通市场去购买市场房的人的头上，这个定义要非常准确。而这个定义的背后要有强有力的法律和政策的支撑，包括税收制度的透明化，包括对这些人的定义的法制化，才能够真正地把这些资源配置到这些人头上，这就是双轨制。

    单轨制是房子作为日用品的条件，房子作为正常的商品流通的时候，它的支持是收益的追逐，所以是资本的操作，这非常简单。我说的资本是国外的资本，长眼睛的钱，这个钱今天房地产需求大，随着全球经济变化分布在不同的地方。在座很多人都是从欧美回来的，像加拿大这些国家，大家都有感觉，周期性和波动性都非常有规律，当形成规律的时候，资本自然会投资到房地产，而投资到房地产的时候，资本是追逐着合理的利益去的。这个东西在中国行得通吗？在地少人多的地方这样搞房地产是有问题的。那么双轨制的国家一定要把资源进行政府合理的配置以后，哪些是随着经济的正常波动走的，这一类是市场的行为；哪些是政策的行为，我觉得这个问题是到了要谈的时候了。所以这个政策的出台，我觉得从框架上、从理论上、从动机上都是对的。那么用什么手段来支持它？我觉得这是这一轮真正的要重点解决的问题。中国这样的国家，长期资源配置不均衡，这是没有办法的一个情况。13亿人口，但城市化只能在一定的地区内快速发展，你还不能不让它城市化，你不让它城市化，我们的现代化怎么实现？我们的小康社会怎么实现？又怎么样实现用城市化反哺新农村建设？我觉得这些问题都很难得到一个良好的解答。

    莫天全：我们现在做这个房地产政策，土地也好，或者直接对房地产产品下手也好，感觉有两个方面要考虑：一个方面是你谈到的双轨制的关系，经济适用房在中国也是双轨制，只不过这个双轨制到底是哪一轨独大，哪一轨为主，或者是哪一轨是政府应该开发的，哪一轨应该是市场去开发的。所以对于双轨制这一块，政府的一个考虑肯定是让所有的国民都住上房子。第二个层面的政策我觉得考虑的是，因为房地产是中国经济的最重要的产业之一，如果房地产业受到冲击的话，会对整个国民经济带来影响。所以我相信政府在制定政策的时候，肯定是有非常谨慎的考虑，不是说只简单按让大家都住上房子这个理想来下一些政策，导致对国民经济社会的影响，反过来又肯定实现不了让大家都住上房子的目的。

毛大庆：我们现在在北京做房地产，包括我们在全国22个城市做房地产，我们有非常明显的感觉，就是这些城市化发展速度越快的地区，它的投资需求是很明确的。先不说那些小地方，比如北京这些大城市，真正买房的人到底是谁，要不要控制，他想不想买？我可以给你说，超过50％，这个是保守一点，不是北京地区的需求。举一个非常有意思的例子，90年代初大家想一想，北京人、上海人、广州人在干什么？那时候大量的精英和年轻人们想跳出这些城市到欧美去，包括我们那时候在出国不管是留学，还是其他什么事由。这种追求是因为经济落差所导致产生的一种需求。而中国现在快速城市化、高速城市化的城市对于内地的人产生的吸引力，远远不会小于那些中国刚刚开放时盯上中国市场的那些人，所以很难区分投资需求和实际需求。

    为什么这么说？我最近在一个楼盘做了一个普查，查了200人。我说你买这个房子到底是你要住还是你要干什么？其实这些人来哪的都有，青海、贵州、陕西、内蒙古的，哪里的人都有。他们说我想在这里要一套房子。为什么要？第一，我有这个钱，第二，我可以告诉你，我们家50年内都不可能赶上北京。第三，我想送我们家的孩子到这里来上学。第四，我不想让他回去了，想让他在这里当北京人。第五，医疗、教育等等资源极度不平衡导致资本要往这里跑。

    王歧山提出来北京的城市承载力成问题了，这提得非常对。是成问题了，但是你如果不让他来？这又是一个问题。所以我在这里讲，这样一个资源不均衡的情况下，这些人要往这来是一个天生存在的问题，而且必然存在。这个问题我没法解决，只是把这个现象分析一下，我只是讲的他们有需求。

莫天全：好像不是因为国外的资本，好像是从青海来的。

毛大庆：哪都有，外国人的钱要有收益，中国的钱也要有收益，一个村来一个大款，北京的房地产够吗？

莫天全：下面我们开始对于宏观调控政策面的讨论，在座的还有易宪容先生。他在我们房地产界是比较大的一个声音，但是易教授的一些思路和想法也是颇受争议的，就是有赞同的，也有反对的，有颇受争议的一些想法和意见。所以下面有请易教授给我们从政策层面做一点分析。

易宪容（社科院金融研究所研究员）：你们是业内人士，我是业外人士。我主要对最近的“国六条”细则对国内房地产的影响做一些分析。刚才他们也讨论了很多，其实我有很多东西不赞成，有一条是赞成的，我们的房地产市场就是一个政策市场，政策决定了我们的房地产市场的发展。“国六条”这个细则，它重点在调整住房结构，目前来讲对我们目前的房价对我们房地产投资过热会产生影响。第二个判断是我们最近“国六条”仅仅是对“国八条”的一个延伸，没有新的论点。那么如果“国八条”都是一个失败的政策，“国六条”影响有多大？这是不确定的。问题就是如果来，对细化的东西进行研究。第三个是细则方面来讲有很多方面的改进，这是我的基本判断。

第二个方面是我对“国六条”的细则，可能你们作为业界的人士不太注意，但我认为以下几个方面比较重要：第一个方面是“国六条”这个细则对市场是一个明确的信号，就是说政府一定要调整房地产市场，而且这个市场一定要按照政府的意图方向走。比如说他把住房面积细化，90平方米以下是70％，这是我们今后市场的主流产品，这个政府基本上明确了。还有一个方面是政府把这个东西进一步细化，这个数据出来了，我想跟以往是根本不同的。以往是弹性比较高，现在我认为弹性比较小。既然弹性比较小的话，“国六条”出台我认为会有措施下来。否则的话，中央政府的职能能力就弱化了，2004年有宏观调控，2005、2006年都有，那么到2007年的时候也许有“国四条”出来。这一次房地产政策说明我们以往的房地产发展模式有问题。我过去跟同业也讨论好几次了，就是说我不赞同香港的那种模式到中国来，香港的模式是高房价、高地价、高福利分房。现在有两个数字，高房价、高地价，但高福利分房没有。所以我不赞成香港的模式，所以这一次的政策的信号是告诉房地产企业，我们今后的的主流发展模式就是如何发展中低档产品，我想我们房地产开发商今后的开发模式也会改变。还有一个比较重要的是，由于我们房地产发展模式的改变，会导致什么东西？导致我们住房消费者的消费模式改变，因为现在消费者过去可以选择50平方米，100平方米、250平方米也可以。但如果70%以上的房子限制在90平方米以下，消费模式一定会朝着这个方向走。当然价格可能不同，可以五千每平方米，也可以一万元每平方米。所以这是我自己的一个理解。

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